Denne artikel er skrevet med "almindelige" mennesker for øje, og er derfor ikke alene tiltænkt brug for advokat.
Gå Til:
1. GENERELT
Ejendomsavancebeskatning er beskatning af avance på fast ejendom - altså salg med gevinst eller tab.
Lovgrundlaget er ejendomsavancebeskatningsloven (EBL).
Loven fraviger delvist udgangspunktet i SL § 5, litra a, hvorefter salg af den skattepligtiges aktiver og heraf følgende fortjeneste eller tab ikke skal medregnes ved indkomstopgørelsen.
2. ANVENDELSESOMRÅDE
| HR: Afståelse af alle typer fast ejendom, jf. EBL § 1, stk. 1. |
| U: EBL gælder ikke ved afståelse af fast ejendom, der er erhvervet som led i den skattepligtiges næringsvej, jf. EBL § 1, stk. 2. |
Der er tale om en konkret vurdering mht. hvorvidt ejendommen er erhvervet som led i næringsvej.
AD HR: Afståelse af fast ejendom
Overdragelse til samlevende ægtefælle anses ikke for overdragelse, idet den erhvervende ægtefælle succederer i den overdragende ægtefælles skattemæssige stilling, jf. den særlige skattemæssige stilling for ægtefæller, jf. kildeskatteloven § 26B.
AD U: Næringsvej
I modsætning til kursbeskatningsloven (KBL) og aktiebeskatningsloven (ABL) indeholder EBL ingen regler om næringsbeskatning. I disse tilfælde reguleres beskatningen således af de almindelige regler i SL §§ 4-6.
Efter næringsreglen i SL § 5, litra a, vil fortjenester være skattepligtige og tab fradragsberettigede.
Visse faggrupper vil som følge af deres arbejdsområde være omfattet rimelig meget pr. automatik. Det gælder fx ejendomshandlere, selvstændige håndværksmestre med andele i byggeentrepriser, arkitekter, bygningsingeniører og så videre.
Hyppige køb/salg af fast ejendom over en periode kan medføre næringsformodning. Konkret vurdering.
Ejendommens anvendelse og placering i skatteyderens økonomi kan i visse konkrete tilfælde også medføre næringsformodning eller fjerne næringsformodning for personer, der ellers var omfattet.
Skattesubjektet skal være skattepligtigt til Danmark
Reglerne omfatter ejendomme, der tilhører fysiske eller juridiske personer, der er fuldt skattepligtige her til landet, hvad enten sådanne ejendomme er beliggende her i landet eller i udlandet.
DBO’erne tilkommer retten til ejendomsavancebeskatning dog ofte det land, hvor ejendommen er beliggende.
Personer og selskaber, der er begrænset skattepligtige til Danmark er skattepligtige af fortjeneste ved afståelse af en i Danmark beliggende fast ejendom.
3. BESKATNING AF FORTJENESTE
| HR: Fortjenester er skattepligtige, jf. EBL § 6, stk. 1 |
| U: Fortjenester omfattet af parcelhusreglen er skattefrie, jf. EBL § 8 |
AD HR: Fortjenester er skattepligtige
For personer skal fortjenesten medregnes som kapitalindkomst.
AD U: Parcelhusreglen
Fortjenester ved afståelse af én- eller tofamilieshuse, ejerlejligheder og sommerhuse er som udgangspunkt skattefrie, jf. EBL § 8. Til gengæld kan tab selvfølgelig ikke fradrages. Det kalder man skatteretlig symmetri.
Skattefritagelsen omfatter alene fortjenester efter EBL (og altså ikke næringssalg).
Der er 2 kumulative betingelser for at anvende parcelhusreglen:
1. Huset skal have tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del af eller hele den periode, hvor ejeren har ejet ejendommen (og hvor ejendommen har opfyldt betingelserne for at kunne afstås skattefrit)
2. Grundarealet skal som udgangspunkt være under 1400 m2
Der kan ikke dispenseres fra betingelserne, og ”en del” må ikke være en meget lille del.
AD 1: Beboelse og husstand
Boligen skal bare have tjent i en del af eller hele perioden, så den behøver altså ikke tjene som bolig på afståelsestidspunktet.
Ved sommerhuse er kravet, at ejeren eller dennes husstand har benyttet sommerhuset til private formål i en del eller hele perioden.
”Husstand” fortolkes jf. retspraksis snævert til ægtefælle og/eller mindre børn. Ejerens forældre og studerende, ikke-hjemmeboende børn hører ikke med til husstanden.
Der gælder faktisk ingen regler om, hvor længe ejendommen skal have tjent til bolig. Det er en realitetsbedømmelse, og det afgørende er, om der er tale om en reel permanent beboelse.
AD 2: Grundareal under 1400 m2
Eneste undtagelse er, at der kan opnås offentlig dokumentation for, at der ikke kan udstykkes, jf. EBL § 8, stk. 1-2.
Dog skal ejerlejligheder og huse på lejet grund, fx kolonihavehuse, ikke opfylde 1400-m2-kravet, jf. retspraksis.
Beskadigede beboelsesejendomme
Parcelhusreglen omfatter også beskadigede beboelsesejendomme. Der er 4 betingelser:
- 1. Der skal have været et hus, der er blevet væsentlig beskadiget (langsomme skader tæller ikke med)
- 2. Beskadigelsen må ikke have været pga. ejers forsæt eller grove uagtsomhed og
- 3. Ejendommen på tidspunktet umiddelbart før skaden kunne have været afstået skattefrit
- 4. Hele ejendommen afstås senest 1 år efter at skaden er indtruffet.
Eksempler fra praksis er efter fyrværkeriulykken.
Blandede ejendomme, EBL § 9
Ved blandede ejendomme skal den del af fortjenesten som vedrører stuehuset med tilhørende grund og have eller ejerboligen ikke medregnes til den skattepligtige indkomst, jf. § 9, stk. 1.
Der er 3 betingelser:
- 1. Tjent til bolig for ejeren eller dennes husstand i en del eller hele ejerperioden
- 2. ejendommen har været benyttet til landbrug, gartneri eller skovbrugsejendom
- 3. Der må ikke kunne ske udstykning
4. FRADRAG FOR TAB
HR: ”Kildeartsbegrænset tab” = tab kan fradrages, men kun i anden fortjeneste ved afståelse af fast ejendom, jf. EBL § 6, stk. 4.
U: Tab omfattet af parcelhusreglen kan ikke fradrages, jf. EBL § 6, stk. 5.
Tab opgøres efter samme regler som fortjeneste, og kan alene fradrages i anden ejendomsfortjeneste, jf. EBL § 6, stk. 4-7. Dog kan overskydende tab fradrages i de følgende års fortjeneste. Hvis man har fortjeneste tilbage fra tidligere år, skal man bruge det.
Ægtefæller
Særregel om ægtefæller i EBL § 6, stk. 6.
Hvis ægtefællerne er samlevende ved indkomstårets udløb, kan de fradrage tab i hinandens fortjenester på afståelse af fast ejendom.
5. AVANCEOPGØRELSEN
Fortjeneste og tab ved afståelse af fast ejendom, opgøres hver ejendom for sig:
Fortjeneste/tab = afståelsessum – anskaffelsessum
Både afståelsessum og anskaffelsessum skal kontantomregnes og anskaffelsessummen skal desuden reguleres.
Der er særlige regler for ejendomme anskaffet før 19. maj 1993, men de behandles ikke her af hensyn til tiden
AD Anskaffelsessum
Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, ved at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.
Derefter reguleres den efter EBL §§ 5 og 5a
- Fast tillæg på 10.000 kr. pr. år
o Dog ikke i afståelsesåret, medmindre det også er anskaffelsesåret
- Variabelt tillæg for vedligeholdelses- og forbedringsudgifter
o Afholdte udgifter på mere end 10.000 kr. pr. kalenderår
- Nedsættelse med ikke-genvundne afskrivninger m.v.
AD Afståelsessum:
Udgangspunktet er det beløb, der er anført i skødet eller købsaftalen.
Anskaffelsessummen omregnes til kontantværdi, ved at den kontante del af anskaffelsessummen lægges sammen med kursværdien af ejendommens gældsposter på anskaffelsestidspunktet.
læs mere om inkasso her.